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澳门金沙总站网站合法经营的娱乐官网,为您提供高品质、高赔率投注平台。支持在线中文注册,提供免费游戏app下载资源、手机版和网页客户端,欢迎登录导航网站体验!1994年4月以后,负利率因素开始消失,港府采取一系列措施压抑楼价,楼市一度进入调整期。但是,港府未能抓紧时机及时增加土地供应和公屋数量,造成两三年后楼宇供应量的减少。及至踏入1997年,投资者将“九七”回归从负面因素转而视为正面因素,预期“九七”后香港经济将进入一个新发展时期,因而纷纷入市投资。期间有大量内地资金亦从不同渠道流入香港,进入地产市场。这一时期,楼宇已从居住用途转变为投资工具,而且被视为一种看涨的投资工具。大量资金的投机加剧了供求失衡。这一时期,地产商在港九各繁荣商业区掀起大规模商厦重建、兴建热潮,究其原因,主要是区内土地日渐短缺,地价昂贵,香港经济繁荣,大批跨国公司进驻香港,对繁荣地段写字楼形成庞大需求,供求的不平衡导致楼价、租金的飙升,而港府对商业楼宇的租金升幅,始终坚持不干预政策,不加管制。地产商在有利可图之下,遂掀起了这场空前的商厦重建热潮。沙田第一城从70年代末动工,到80年代末完成,前后亦历时10年,实现了沧海蜕变成现代化社区的理想。第一城首期在1981年4月推出时,正值地产高潮,首7幢逾1 000单位旋告售罄,发展商于是加推7幢,但因供应量太大,不久便滞销,部分炒家“炒■”楼花,蚀本回吐,对发展商销售形成阻力。因此,在不少炒家心目中,沙田第一城的推出,是80年代初地产炒风步入调整的标志。

1987年9月,笔者应聘前往香港东南经济信息中心工作,任职经济分析员,从事过渡时期香港经济的研究,前后长达8个年头。笔者在香港工作期间,香港正处于“九七”回归的历史性过渡时期,经济表面繁荣,地产市道一片兴旺,形成长达10年的大牛市,地产业也因而成为香港经济中最重要的行业之一。这引起我浓烈的研究兴趣。在香港工作期间,我曾较深入地研究了香港主要的资本与财团,其中就包括地产大财团,我在《香港房地产导报》撰写系列专题文章,对香港约20个有代表性的大型房地产集团的历史演变、发展现状、其主要投资策略,以及未来发展趋势等,进行了系统的分析。这些文章在当时引起了部分香港房地产界业内人士的重视。1994年底,笔者结束在香港的工作,回到广州暨南大学继续从事教学和研究。在此后的3年间,相继撰写了《香港英资财团(1841—1996)》(1996年)、《香港华资财团(1841—1997)》(1997年)等著作。1999年,应香港三联书店的诚意邀请,我又开始了本书的写作,并为此在香港地产界进行了广泛的调查和收集资料工作。〔5〕 金波著: 《中区新“地王”开标售出的前前后后》,载香港 《经济导报》总1757期,1982年2月22日版,第5页。海港城计划总发展费用超过20亿元,分五期进行,历时10余年,在原来的海旁码头货仓地段上兴建了被誉为“亚洲最庞大及成功的综合商业中心”。其中,3幢高级写字楼从南到北分别被命名为环球航运中心、世界商业中心和环球金融中心,可提供约80万方尺出租楼面。5幢豪华住宅从南到北分别命名为班桃阁、桂芝阁、秀棠阁、品兰阁和仙桃阁,共提供375个住宅单位,设计高尚清雅,外形呈扇形,濒临海港,维多利亚海景一览无遗。两幢豪华酒店分别是马哥孛罗酒店和太子酒店,拥有逾800间客房,均由著名的半岛集团管理,横贯11幢大厦的3层平台是一个可提供约35万方尺出租面积的庞大商场,内设逾600间精品店、约50间酒楼餐厅、有669个车位的停车场,俨然自成一国。澳门金沙总站网站(3) 世界经济衰退令香港经济不景气。70年代末,以西方先进工业国为首的世界经济,因第二次中东石油危机的爆发而再次出现衰退,通货膨胀居高不下,失业人数大幅增加,当时,香港因中国大陆的改革开放而尚未受到明显的打击,但1981年后,世界经济衰退加深,国际贸易保护主义抬头,香港的出口面临日益困难的市场环境。在这种形势下,香港内部经济急速放缓、整体消费下降,到1982年全年经济增长仅2.9%,比1981年的9.4%大幅放缓。经济的不景气,令投资者、消费者裹足不前,地产市道无可避免地大幅滑落。

澳门金沙总站网站新地主席郭得胜,是香港地产业有名的“大好友”。80年代初,香港前途问题浮现,投资者信心不足,但郭得胜则明确表示: 毋须担心1997。他对记者指出:“对1997年新界租约问题,或地契年期问题,我们全不理会,也不用担心,因为这是(中国)政府与港府的问题,而有关政府必会为照顾我们而作出最圆满的决定。做地产商的,只要积极去干,为市民提供更理想的居所,就已尽了地产商的责任。” 〔7〕1989年北京“政治风波”爆发,香港地产市道低迷,郭得胜明确表示:“除了在内地投资之外,新地不会考虑将资金调往海外。我们的方针,依然是立足香港,在这里发展。”〔8〕华懋置业的名字首次在香港引起注意,是70年代初期。1972年,置地向拥有大量土地的牛奶冰厂有限公司展开敌意收购。当时,华懋曾应牛奶冰厂董事局主席周锡年之邀,与牛奶冰厂合组牛奶地产公司,向置地展开反击。华懋注资1.2亿元换取牛奶地产24.9%股权,而牛奶冰厂则以旗下土地换取新公司75.1%股权。后来反击虽然失败,但王德辉及华懋的名字开始在业内打响。在以往的很长一段时期中,香港的地产发展商在销售新楼盘上,似乎都有一定的默契,尽量避免“撞盘”,彼此之间轮流推销,秩序井然。然而,在是次地产危机中,有关游戏规则似乎已经被破坏,各大地产商争相出货,形成互相对撼、楼价大跌的骨牌效应,这从一个侧面反映危机对地产商打击之沉重。据中原地产研究部发表的报告,1998年全年香港地产发展商的一手私人住宅买卖合约登记宗数是3.14万宗,涉及金额1199亿元,分别比1997年大幅上升五成二及下跌1%,反映出各地产商互撼所造成楼价暴跌的局面。当时,有地产评论认为,减价战持续下去,势将令香港整体经济受到伤害,后果可能十分严重。

恒基兆业经营地产的方式亦与新地相似,强调贯彻“货如轮转”的宗旨,“只做楼宇供应商,不做收租业主”。因此,恒基十分重视增加土地储备。1976年,恒基旗下发展地盘已增加到140多个,〔14〕成为土地储备最多的地产公司之一。不过,恒基兆业增加土地储备的方式相当特别,它极少参与竞投港府公开拍卖的官地,而主要是长期派人游说旧楼的业主售楼,以各个击破的方式,说服业主出售他们所拥有的单位,然后将整幢楼宇拆卸重建。恒基又长期在美国和加拿大的中文报纸刊登广告,收购香港的旧楼,这既方便老华侨将香港的物业脱手,更令恒基在无竞争对手的条件下以低价购入地皮。这是李氏经营地产的“绝招”。受到沙田新城市广场成功的鼓舞,新地相继在新界各新市镇及大型住宅屋邨中心兴建大型综合商场,以扩展集团的投资商场网络。计有新城市广场二、三期,新屯门中心,新都会广场,荃湾广场,上水广场,东九龙广场等,总数逾30个。新地拥有及管理的商场和停车场面积堪称全港之冠,所有商场均位于港九新界各区最优越位置,极具发展潜力。新地这种以新市镇商场为主力的物业投资策略,与以新市镇大型屋邨为主力的地产发展策略相配合,可谓相辅相成,相得益彰。从1992年到1998年,新地一直稳居香港股市值十大地产公司榜首,堪称香港的“地产巨无霸”。保罗18+6+5雷霆大胜 大将复出34分不敌老东家澳门金沙总站网站太古地产实际上用17.08亿元购入金钟黄金地段28.7万方尺土地,太地计划在该地段上发展两幢商业大厦、3间一流酒店、豪华公寓及全服务式酒店住宅,以及中区最庞大的购物中心,总楼面面积达500万方尺,命名为“太古广场”。太古广场的发展计划分两期进行,第一期从1985年动工,到1989年完成,第二期则在90年代初相继落成。整项计划的总投资,除17.08亿元地价,还包括21.5亿元建筑费用,以及利息成本及兴建酒店时的巨额装修费,总额达50亿元之巨。太古地产透过对金钟太古广场的庞大投资,建立起其在金钟地区的领导地位,为集团在地产业的发展奠定了坚实的基础。

1998年6月,即在特区政府成立一周年之际,房屋局局长黄星华撰文表示,经过一年的实践,特区政府的房屋政策已确立4个基本的发展方向,即:(1)有计划地增加房屋供应;(2)建立一个更加公平、合理的制度去分配有限的公共房屋资源;(3)为低入息和中等入息的家庭提供更多的机会和选择以实现自置居所的意愿;(4)使房地产市场继续发展并维持稳定。〔5〕另一幅土地是广东道前警察宿舍地皮,占地约11.1万方尺,预计可建成1100个住宅单位。出售前据测量师的估计,每方尺地价约值4000元,即总值超过40亿元。港府以招标形式再推出该幅土地,事前各大发展商均表示有意角逐,但其后受到马鞍山酒店地段低价出售的影响,加上当时市场上的多项不利消息,各大发展商均以低价入标,结果被长江实业为首财团以28.93亿元标价再夺一城,每方尺楼面地价仅2840元。该幅土地若连发展成本及两成利润,在3年后建成则每方尺楼价6500元,较当时同区位置较次的爵士花园每方尺售价8800元,足足低了两成半。这次售地向市场传达了一个信息:已经下跌了3成多的楼市,可能再跌3成。结果,2月份出现的楼市“小阳春”瞬即烟消云散。比嘉年倒闭更具震撼性的,是曾经名噪一时的佳宁、益大集团的覆灭。佳宁集团由陈松青创办,崛起于70年代后期。1979年底,佳宁高价收购上市公司美汉企业控制性股权,将其易名为佳宁置业,作为集团的上市旗舰。令佳宁名震香江的是著名的金门大厦交易。1980年1月,佳宁宣布与钟氏家族的钟正文合作,以9.98亿元价格向置地购入位于金钟的金门大厦,而该大厦是置地在一年前以7.15亿元向怡和购入的。1981年9月,佳宁宣布以16.8亿元价格将金门大厦转售予林秀峰兄弟的百宁顺集团,不到一年时间获利数亿元(事后证明该项交易从未完成)。这时,佳宁置业成为香港股坛上光芒四射的新星,1981年底市值达39.21亿元,成为香港股市中仅次于置地、长实、新世界、新地的第五大地产公司。与华懋齐名的另一新兴大型地产集团是从制造业起家的南丰。南丰集团的创办人陈廷骅,祖籍浙江宁波,1923年出生于一布商家庭。1950年陈廷骅移居香港,初期从事棉纱、布疋等贸易生意,1954年创办南丰纺织有限公司,在荃湾设有占地面积广阔的南丰纺织厂。1969年,陈廷骅将南丰纺织改组,于1970年4月在香港上市。当时,南丰纺织法定股本4 500万元,已发展成一纵合式企业集团。南丰纺织上市后,业务发展很快,到1979年已拥有环锭和空纺纱锭10.4万枚,月产棉纱640万磅,稳执香港纺织业牛耳。陈廷骅亦因而被誉为香港的“棉纱大王”。

在过渡时期的地产大升浪中,随着市区土地资源的日渐短缺,地价、楼价的不断上涨、地产发展项目的规模愈来愈大,经营房地产所需要的资金也日见庞大,大批早年从事地产业的中小型地产发展商逐渐被淘汰。楼价、租金的上涨亦刺激了地价的飙升。这一时期,土地拍卖价格屡创新高,其中最瞩目的,要数置地高价投得中区海旁的一幅地皮。1970年6月,置地在官地拍卖会上,以2.58亿元的高价,投得中区海旁一幅占地53 000方尺的新填海地,平均每方尺地价4 868元,创香港有史以来的最高地价纪录。当时,置地在竞投该幅土地时,美资财团曾虎视眈眈,摆出势在必得的架势,事后又扬言要控告拍卖官,说下槌太快。这个地价是1954年香港一幅酒店地价每方尺504元的8.6倍,而后者在当时亦破香港有史以来地价的最高纪录。在香港,地产业通常是指地产和房产这两个相互联系的经营部门的总称。地产并非泛指所有的土地,而是指在法律上有明确权属关系的,并且能给所有者、经营者和使用者带来效益的土地,是指作为商品能够进入市场的这部分土地。房产也是指在法律上有明确权属关系的房屋建筑物,是房屋的社会经济形态。地产和房产都是固定在特定的领域、不可移动的,故在经济学上又称为“不动产”。房地产不仅是最基本的生产要素,而且是最基本的生活资料,是社会经济生活中最重要的财富之一。“股地拉扯”的形成,无疑给一部分深刻认识香港经济、地产循环周期的地产发展商提供了广阔的发展空间。当市道高涨时,股市亦被推高,这正是地产公司上市或发行新股的良机,时机把握得准,可在股市高潮中筹得大量资金用以发展,并趁地产低潮时大量购入地盘物业,几个回合,实力和资产即可膨胀数倍。这一时期,一批新兴地产集团藉此崛起,其中包括早期被誉为“地产五虎将”的长江实业、新鸿基地产、合和实业、恒隆、大昌地产,后来跻身“地产五虎将”的新世界发展、恒基地产,以及华懋、南丰、信和、希慎、鹰君等其他一些实力雄厚的地产发展商。

不过,恒隆在80年代的发展,始终受金钟二段一役的影响,对地产循环的戒心大增,投资策略亦渐趋保守。1985年以后地产市道逐渐回升,恒隆即迫不及待地将地铁沿线发展物业出售,鲗鱼涌太古站上盖的康怡花园、康泽花园及柏景台等8 000个住宅单位,即在1984年10月至1987年3月期间以楼花方式售罄,绝大部分单位以每方尺500至800元分期售出,而这批楼宇在其后三年价格升幅逾倍,恒隆白白少赚了不少。也正因为对地产循环持有戒心,恒隆的土地储备亦逐渐维持在低水平,与长实、新地、恒地等相距日远,若干很有潜质的物业,如太古水塘(现时的康景花园)、乐活道地段(现时的比华利山等)均先后将半数权益售予恒地,并由对方策划发展及代理销售,此举亦削弱了恒隆的盈利。金融风暴期间,作为香港货币金融政策的基础和核心的联击率制度首当其冲,曾先后于1997年10月、1998年1月及8月受到多次严重的冲击,其中,又以1997年10月和1998年8月两次所受到的冲击最为猛烈。尤其是1997年10月下旬,香港银行的同业隔夜拆息利率一度被扯高到280厘的历史高位,后来虽然大幅回落,但银行同业拆息利率在相当一段时间仍高企在10厘以上并大幅波动,对银行业造成严重冲击。在这种情况下,银行普遍采取“现金至上”政策,以高息吸引港元存款并审慎放款,尤其是对中长期贷款采取审慎政策,逐渐形成整体经济中的通货紧缩。澳门金沙总站网站1960年,陈曾熙兄弟自立门户,注册成立了恒隆有限公司,初期在九龙太子道一带发展过不少住宅楼宇。恒隆的起步,得益于60年代初与港府的一次换地交易。当时,港府需要恒隆拥有的九龙荔枝园后面的一个山头兴建玛嘉烈医院,于是以何文田山与恒隆交换,后来恒隆在何文田发展起恒信苑住宅楼宇,奠定了公司日后在地产业发展的基础。

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